GEG Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel
In bestimmten Fällen sieht das GEG eine Sanierungspflicht beim Hauskauf vor. Unter andrerem schreibt das GEG eine Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel vor. Der neue Eigentümer ist zu einer energetischen Sanierung verpflichtet, wenn die Energieeffizienz des erworbenen Gebäudes nicht den Vorschriften des GEG entspricht.
Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel: Was ist die Zwei-Jahres-Frist?
Wer von der Sanierungspflicht betroffen ist, muss sich um diese drei Bereiche kümmern:
- Dämmung der obersten Geschossdecke/des Daches (§ 47 GEG): Wenn das Dachgeschoss nicht bewohnt und beheizt wird, muss zumindest die oberste Geschossdecke zum darunter liegenden beheizten Wohnraum gedämmt werden. Die Decke muss die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllen. Hierfür gilt der sogenannte Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert). Alternativ lässt sich diese Sanierungspflicht beim Altbau auch durch das Dämmen des Daches erfüllen – so dass der U-Wert dabei eingehalten wird.
- Dämmung wasserführender Rohre: (§ 71 GEG): Im Heizungsraum ist es immer schön warm? Dieses könnte unter anderem an den ungedämmten Warmwasserrohren und/oder Armaturen liegen. Auch hier ist die energetische Sanierung verpflichtend. Diese Rohre sind laut GEG zu dämmen, dafür gibt es konkrete Vorgaben bezüglich der Dicke und Wirksamkeit der Dämmung.
- Verbot von Öl- und Gasheizungen: Beim Eigentümerwechsel muss die alte Öl- oder Gasheizung getauscht werden (wenn diese älter als 30 Jahre ist). Folgende Ausnahmen gibt es:
- Sanierungspflicht gilt für sogenannte Standard- und Konstanttemperaturkessel. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen sind noch davon ausgenommen.
- Die Nennleistung der Heizung liegt unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt.
- Die alte Öl- oder Gasheizung dient rein zur Warmwassererzeugung.
- Sie wird als Einzelraumheizung genutzt.
Eine Ausnahme gibt es von der Sanierungspflicht: Wer vor dem Stichtag 1. Februar 2002 das Haus selbst bewohnt hat, für den gilt die GEG-Sanierungspflicht nicht.
Umgekehrt heißt das aber auch: Bei einem Eigentümerwechsel ist der neue Hausherr dazu verpflichtet, die Anforderungen an das GEG zu erfüllen. Wer also jetzt eine Immobilie kauft oder erbt, muss diesen Altbau so sanieren, dass er den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Dafür hat der neue Eigentümer nach dem Einzug zwei Jahre Zeit.
Die Sanierungspflicht beim Altbau sollten Immobilieneigentümer nicht auf die leichte Schulter nehmen. Bei Nichterfüllung droht ein Bußgeld zwischen 5.000 € bis zu 50.000 €.
Gibt es eine Sanierungspflicht bei einer Erbschaft oder Schenkung?
Nach dem GEG betrifft die Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel nicht nur den Käufer, der mittels eines Kaufvertrages das Eigentum an der Immobilie erwirbt. Auch gilt es für den Erben, der durch eine Erbschaft Eigentümer geworden ist, und auch für den Eigentumsübergang mittels einer Schenkung. Ausgenommen von der Sanierungspflicht sind Erben, die bereits vor dem 1. Februar 2002 die geerbte Immobilie selbst bewohnt haben. Doch Vorsicht, diese Ausnahmeregelung betrifft nur Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen nicht jedoch Mehrfamilienhäuser.
Quelle – Informationen Wüstenrot 27.03.2024
